万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(ch1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022ū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的(de)状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022如果这(zhè)些(xiē)业主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问(wèn)题(tí)的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式(shì)明确了(le)购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择(zé)退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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